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Expensas

Todo lo que hay que saber sobre las expensas, calvari nos in forma...

La inflación y las subas de salario y de servicios se reflejan cada mes en los gastos. Medidas y acuerdos para bajarlos.
Expensas: esta palabra puede generar horas de discusión, dolores de cabeza y malestar en la relación entre los integrantes del consorcio, además de juicios por morosidad.
Gastos que para algunos son innecesarios, para otros son impostergables, y cuya decisión con frecuencia la toman unos pocos que participan en la formación del presupuesto.
Si bien en algunos casos es posible generalizar, cada edificio tiene sus propias características, ya que cada consorcio define a qué le darán prioridad. Según la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (Aierh), el costo de las expensas depende del tipo de edificio y de la gente que lo habita: cantidad de unidades funcionales, antigüedad, estado general de mantenimiento, importancia que le asignan los copropietarios al mantenimiento, al confort, a la seguridad, a los servicios, entre otros ítems.
En los últimos años, a la tradicional problemática del costo por los ítems que lo conforman, principalmente los sueldos y las cargas sociales, que abarcan entre el 60 y el 70% del total dependiendo de la cantidad de unidades, además de arreglos, mantenimiento y nuevas disposiciones, entre otros, se sumó el aumento dado por el constante crecimiento de la inflación.
Compromiso
Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista, detalla al respecto: “Las expensas seguirán subiendo mientras haya inflación, pero en los consorcios hay factores que las impulsan a la suba artificialmente y son los siguientes: la ausencia de participación de los consorcistas en paritarias, los sobreprecios en lo que se paga por reparaciones, bienes y servicios, los gastos en juicios que se pierden. La mejor defensa del bolsillo de todos la deben efectuar los propios interesados. La gente debería saber que la asamblea de propietarios no es un recaudo burocrático, sino un órgano soberano, principal responsable del gobierno de cada consorcio”.
Es entonces donde surge la recomendación de evaluar la real necesidad de las horas extras de los encargados, que en ocasiones son innecesarias y sus altos costos se reflejan mensualmente. Loisi agrega: “Además, en caso de que el encargado se jubile, puede alquilarse la vivienda de portería para bajar las expensas. Pero esta medida deberá ser aprobada por los propietarios, en asamblea extraordinaria”.
Muchos consorcios también sienten el golpe a su presupuesto por la quita de subsidios que se ha encarado en diversas zonas, factor que encareció el costo de las expensas sobre todo en edificios que brindan agua caliente y calefacción central, para lo cual utilizan gas, además del costo de la electricidad. Para evitar que el incremento sea aún más alto, se puede trabajar en el ahorro energético y de otros costos.
“Se puede bajar el costo de las expensas, primero, controlando muy de cerca al administrador, cosa muy difícil de realizar, y buscando otros presupuestos, si es posible entre los consorcistas, para realizar las tareas y controlar que se cumpla con lo presupuestado”, afirma Alicia Giménez, presidente de Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).
Por un lado, para lograr ahorros en el uso de componentes y de energía se recomienda encarar trabajos preventivos como por ejemplo en bombas de agua, grupos electrógenos, ascensores que permiten una vida útil más larga y menores gastos. En cuanto a lo energético, se puede optimizar el servicio eléctrico con luces de bajo consumo, instalar sensores de movimiento y replantear los horarios de calefacción, medidas que se tomaron en numerosos edificios.
Por otro lado, para disminuir otro gran porcentaje de los costos dados por la contratación de seguridad, Fernando Staino, titular de Administración Staino SA y vicepresidente segundo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, recomienda: “Si resuelven tener un edificio sin vigilancia o achicar el horario del servicio o quitar un personal dependiente con pocos años de antigüedad, las expensas sí o sí bajan, pero el servicio o la prestación no es la misma. También tercerizar algunos servicios como las horas extras del personal dependiente de los domingos y trabajar con proveedores agrupados en sus distintas cámaras, ya que cumplen con las disposiciones vigentes”.
Los amenities
Otro factor de gran peso en los gastos de un consorcio lo generan los amenities que ofrece. Muchas torres, sobre todo las construidas en los últimos años, ofrecen pileta de natación, SUM, gimnasios, servicio de vigilancia las 24 horas, y tercerizan el mantenimiento de la mayoría de estos servicios. Si bien la tercerización disminuye los costos, en torres con estos servicios absorbe un porcentaje muy alto de la liquidación mensual.
Aunque por lo general son propiedades de muy alto valor y los compradores tienen solvencia económica como para hacer frente a estos gastos, a veces ocurre que estos amenities se incorporan en edificios de pequeñas unidades, encareciendo de forma exagerada las expensas.
“Lamentablemente se han construido edificios con departamentos de uno y dos ambientes con amenities, que se usan poco y que cuando se deben reparar, debido a los altos costos, se dejan sin funcionar. El costo de las expensas impide estos gastos extras en propietarios de pequeños departamentos”, explica Giménez.
Aunque es común pensar que los edificios grandes tienen expensas bajas, más si no tienen amenities, esto no siempre es así. Al contar con muchas unidades, el trabajo ya no puede realizarlo una sola persona y es necesario contratar más personal, lo que lógicamente eleva los costos.
Por otro lado, así como hay grandes torres, también se encuentran edificios con pocas unidades, que pueden ser pisos o semipisos. Por lo general se los conoce por tener expensas más caras, ya que se dividen entre menos departamentos, sobre todo en el caso de tener que realizar reparaciones importantes, pero también poseen menos superficie común de mantenimiento, lo que disminuye los gastos.
“Para atenuarlos, lo que sí hemos visto en este último tiempo es evitar administrador y encargados. Para eso se distribuyen la tarea de limpieza y administración del consorcio, llamado autoadministración”, expresa Mercedes García, presidenta de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (Adeproh). Como suele suceder es de suma importancia la participación en las reuniones de consorcio, momento en el que se toman las decisiones que marcarán durante un año el rumbo económico del edificio.
“Si el consorcio se administra con gente capacitada, idónea y honesta, que sabe elaborar un presupuesto con un programa de obras, el resultado puede ser muy beneficioso. Pero si, en cambio, contratan administradores que no están capacitados y que dejan de pagar un mes el gas, otro los aportes, dejan de efectuar arreglos o no cumplen con las disposiciones, se llega a una situación muy complicada y en algunos casos casi imposible de normalizar”, concluye Staino.

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